Miért változott meg az egyszerű bejelentés?
2024. október 1-jétől hatályba lépett a 281/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet – az úgynevezett Eljárási kódex –, amely gyökeresen átalakította az építésügyi hatósági eljárások rendszerét. A korábbi 155/2016. Korm. rendelet megszűnt, és vele együtt számos megszokott szabály is módosult.
Az egyszerű bejelentés lényege nem változott: továbbra is egy könnyített eljárás, amellyel legfeljebb 300 m² összes hasznos alapterületű lakóépület építhető hatósági engedély nélkül. Ami viszont változott, az szinte minden más: a dokumentáció tartalma, az eljárás menete, a határidők és a használatbavétel feltételei.
Mikor alkalmazható az egyszerű bejelentés?
Az Eljárási kódex szerint az alábbi építési tevékenységekre vonatkozik:
- Új lakóépület építése – legfeljebb 300 m² összes hasznos alapterülettel, kizárólag lakófunkciót és azt kiszolgáló helyiségeket tartalmazva
- Meglévő lakóépület bővítése – amennyiben a bővítés után sem haladja meg a 300 m²-t
- Melléképület építése vagy bővítése – 35 m² feletti, de legfeljebb 60 m² alapterületű, maximum 6 méter gerincmagasságú épületre
- Támfal építése – ha a rendezett alsó terepszinttől mérve meghaladja az 1,5 métert
- Bejelentéstől eltérő építési tevékenység – ha az változtatja az épület külső méreteit, magasságát vagy telken belüli elhelyezkedését
Fontos változás: 2024 októberétől már nem szükséges, hogy az építtető természetes személy legyen, és nem feltétel a saját lakhatási cél sem. Egy lakóépületben egy lakásnál többet is lehet építeni egyszerű bejelentéssel.
Kétféle egyszerű bejelentés
Az új szabályozás két különálló eljárásra bontja az egyszerű bejelentést:
| Szempont | Új lakóépület | Meglévő lakóépület bővítése |
|---|---|---|
| Hatósági vizsgálat | Érdemi vizsgálat | Csak formai ellenőrzés |
| Várakozási idő | 20 munkanap | 15 nap |
| Szerzett jog | Igen – záradékolt dokumentáció alapján | Nem keletkezik |
| Átfordulhat engedélyezésre | Igen (ellenérdekű fél esetén) | Nem |
| Használatbavétel | Használatbavételi eljárás | Hatósági bizonyítvány |
Milyen dokumentumok szükségesek?
Az egyszerű bejelentési dokumentáció összeállítása továbbra is építész tervező feladata, aki koordinálja a teljes folyamatot. A dokumentáció főbb elemei:
Építészeti munkarészek:
- Helyszínrajz (M=1:200)
- Alaprajzok, metszetek, homlokzatok (M=1:100)
- Építészeti műszaki leírás és számítások
Szakági tervek:
- Épületgépészeti műszaki leírás (alternatív energiaellátás elemzése, energetikai számítás)
- Tartószerkezeti műszaki leírás és tervek
- Épületvillamossági műszaki leírás
Igazolások és nyilatkozatok:
- Beépítettség, zöldfelületi mutató és épületmagasság számítása
- Építtetői nyilatkozat és aláírólap
- Hirdetményi tervlapok (személyes adatok nélkül)
Tipp: Bár nem minden esetben kötelező, a geodéziai felmérés a gyakorlatban szinte mindig szükséges a helyszínrajz pontos elkészítéséhez és az e-közmű ügyintézéshez.
A bejelentés menete lépésről lépésre
1. Tervdokumentáció elkészíttetése
Az építész tervező elkészíti a teljes dokumentációt, bevonja a szükséges szakági tervezőket (tartószerkezet, gépészet, elektromos), és lefolytatja a főépítészi konzultációt vagy településképi véleményezést.
2. Feltöltés az ÉTDR rendszerbe
A dokumentációt az ÉTDR (Építésügyi hatósági engedélyezési eljárásokat Támogató elektronikus Dokumentációs Rendszer) felületre kell feltölteni. Ezt jellemzően a tervező végzi az építtető meghatalmazásával.
3. Visszaigazolás és tájékoztatás
A feltöltés után az ÉTDR visszaigazoló iratot ad ki, majd néhány napon belül érkezik a „Tájékoztatás hiánytalan bejelentésről". Enélkül a bejelentés nem érvényes.
4. Várakozási idő
Új lakóépület esetén a bejelentés beérkezésétől számított 20 munkanap után kezdhető meg az építkezés. Bővítés esetén 15 nap a várakozási idő.
5. Kivitelezés és e-építési napló
2024. október 1-jétől minden egyszerű bejelentéses építkezésnél kötelező az e-építési napló vezetése. Ez fontos változás a korábbi szabályozáshoz képest.
A helyi építési szabályzat betartása
Korábban az egyszerű bejelentésnél a helyi építési szabályzat (HÉSZ) bizonyos előírásait figyelmen kívül lehetett hagyni – ez volt az úgynevezett „csonka HÉSZ". 2024. október 1-jétől ez a kedvezmény megszűnt: a teljes HÉSZ-t be kell tartani.
Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy az övezeti előírások – beépítési mód, építménymagasság, zöldfelületi mutató – teljes körűen érvényesek az egyszerű bejelentéses építkezéseknél is.
Kötelező tervezői művezetés és műszaki ellenőr
Tervezői művezetés
A 2024. október 1-je után megkötött tervezési szerződéseknél a tervezői művezetés kötelezővé vált. Ez azt jelenti, hogy a tervező nem csak megtervezi az épületet, hanem a kivitelezés során ellenőrzi is a terv szerinti megvalósulást.
Műszaki ellenőr
Műszaki ellenőrt kötelező megbízni, ha az építkezésen egynél több fővállalkozó kivitelező dolgozik. A gyakorlatban ez gyakori eset, mivel a szerkezetépítő és a gépész-elektromos munkákat jellemzően különböző cégek végzik.
Használatbavétel
Az épület használatbavételéhez – a típustól függően – két különböző eljárás létezik:
- Új lakóépület: Használatbavételi eljárás szükséges (ez a 2024. október 1-je előtt megkezdett építkezésekre is vonatkozik)
- Bővítés: Hatósági bizonyítvány szükséges
Mindkét esetben szükséges a fővállalkozó kivitelező nyilatkozata az épület felépítésének megtörténtéről. Ha kivitelezői nyilatkozat nem áll rendelkezésre, szakértői nyilatkozat szükséges.
Öt gyakorlati tanács házépítőknek
1. Válassz tapasztalt építészt – Az új jogszabály ismerete kulcsfontosságú. Egy gyakorlott tervező ismeri az aktuális előírásokat és az ÉTDR rendszer sajátosságait.
2. Számolj a teljes HÉSZ-szel – Már nem lehet figyelmen kívül hagyni a helyi szabályzat egyes pontjait. Kérd el az építészedtől az övezeti paramétereket az első konzultáción.
3. Tervezd be a tervezői művezetés költségét – Ez új kötelezettség, amit a tervezési díjba be kell kalkulálni. Cserébe biztosítja, hogy a terv szerint épül a házad.
4. Indíts e-építési naplót időben – Az elektronikus napló vezetése minden egyszerű bejelentéses építkezésnél kötelező. A kivitelezés megkezdése előtt gondoskodj róla.
5. Gondolj a használatbavételre már a kezdetekkor – A kivitelezői nyilatkozat, a műszaki dokumentáció és az energetikai tanúsítvány mind szükséges lesz az épület hivatalos használatbavételéhez.
Összefoglalás
Az egyszerű bejelentés továbbra is a legegyszerűbb és leggyorsabb út a családi ház építéséhez – de a 2024. októberi változások után érdemes alaposan megismerni az új szabályokat. A legfontosabb újdonságok: érdemi hatósági vizsgálat, kötelező e-építési napló, teljes HÉSZ-megfelelés és tervezői művezetés.
Ha tervezed az építkezést, az első és legfontosabb lépés egy tapasztalt építésszel való konzultáció. Mi naprakészek vagyunk az aktuális jogszabályokból – keress minket bátran.
