Fennmaradási engedély vagy hatósági bizonyítvány?

Mit jelent a fennmaradási engedély?

A fennmaradási engedély az az építésügyi hatósági döntés, amely egy már megépült, de jogszerűtlen építményt vagy építményrészt utólag szabályossá tesz. Az Építésügyi portál tájékoztatója szerint a kérelmet az építtető vagy a tulajdonos adhatja be, és az eljárás a tíz éven belül végzett jogszerűtlen építési tevékenységre vehető igénybe.

Az építésügyi hatósági eljárásokat 2026-ban a 281/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet szabályozza, a kereteket a magyar építészetről szóló 2023. évi C. törvény adja. (Forrás: Nemzeti Jogszabálytár, 2026. október.)

Egy építési tevékenység a tájékoztató szerint három esetben jogszerűtlen: ha a szükséges engedély vagy egyszerű bejelentés nélkül végezték, ha a tűrési határon túl tértek el az engedélyezett dokumentációtól, illetve ha a munka az engedély véglegessé válása előtt indult.

A legtöbb tulajdonos nem építtetőként találkozik ezzel, hanem vevőként. Egy ötvenéves háznál az eredeti engedély gyakran megvan, a később épített garázsé vagy tetőtéré nem. Hogy ez a szerződés előtt kiderüljön, arról a használt ház vásárlása előtti vizsgálatról szóló cikk ír. Itt a következő kérdés jön: ha a szabálytalanság megvan, melyik eljárás zárja le.

Mikor kell fennmaradási engedély, és mikor elég hatósági bizonyítvány?

A tíz éves határ dönt. A tíz éven belül végzett jogszerűtlen építési tevékenységre fennmaradási engedélyt kell kérni. A tíz évnél régebben jogszerűtlenül megépült vagy használatba vett építményre az Építésügyi portál tájékoztatója szerint nem kell fennmaradási engedély: a meglét igazolására hatósági bizonyítvány kiállítása kérhető.

Van egy harmadik eset. Ha a tíz éven belül megépült rész a szabálytalanság tudomásra jutásakor hatályos jogszabály alapján sem engedélyhez, sem egyszerű bejelentéshez nem volt kötve, arra szintén hatósági bizonyítvány kérhető. (Forrás: Építésügyi portál, Tájékoztató a fennmaradási engedélyezési eljárás szabályairól, 2026. október.)

Forrás: Építésügyi portál, Tájékoztató a fennmaradási engedélyezési eljárás szabályairól, és 281/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet, 2026. október.

Egy névazonosság itt félrevezet. A hatósági bizonyítványnak van egy teljesen szabályos használata is: az egyszerű bejelentéssel épült lakóépület bővítményének felépítését szintén hatósági bizonyítvány igazolja, a fővállalkozó kivitelező nyilatkozata alapján. (Forrás: Építésügyi portál, Tájékoztató az egyszerű bejelentésről, 2026. január.) Egy jogszerű építkezés záró irata, nem szabálytalanság rendezése.

Mekkora eltérés még nem szabálytalan?

A 281/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet tűrési határt állapít meg. Nem jogszerűtlen az építési tevékenység, ha az eltérés nem nagyobb, mint az engedélyezett vagy bejelentett építmény külső alaprajzi méretének egy százaléka, de legfeljebb 2,00 négyzetméter, beépítési magasságának egy százaléka, de legfeljebb 0,2 méter, illetve a helyszínrajzi elhelyezéshez képest 0,1 méter.

Egy 120 négyzetméteres alapterületnél az egy százalék 1,2 négyzetméter, tehát a 2,00 négyzetméteres korlát nem is lép életbe: a szigorúbb érték a százalékos. Nagyobb épületnél fordul a helyzet: a 2,00 négyzetméter abszolút plafon.

A 0,2 méteres magassági sáv szűk: egy megemelt padlószint vagy vastagabb rétegrend észrevétlenül kimeríti. A helyszínrajzi 0,1 méter pedig a kitűzés pontosságát teszi lényegessé.

(Forrás: Nemzeti Jogszabálytár, 281/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet, 2026. október.)

A tűrési határ az engedélyezett vagy bejelentett dokumentációhoz mér, nem a szomszéd házához és nem a kivitelezői szokáshoz. Ezért a megvalósult állapot felmérése az első lépés, nem az utolsó.

Melyik munka igényelt volna egyáltalán engedélyt?

Az Építésügyi portál 2026 januárjában lezárt tájékoztatója szerint, az egyszerű bejelentéshez kötött építési tevékenység kivételével, új épület építése építési engedélyhez kötött, ha mérete meghaladja a 35 négyzetméter összes hasznos alapterületet vagy a 4,5 méteres gerincmagasságot, lapostetős épületnél a 3,5 méteres párkánymagasságot. Meglévő épület bővítése akkor engedélyköteles, ha az így elkészült épület ezt a méretet meghaladja.

Ebből két dolog következik. A hasznos alapterületet nem növelő bővítés kivétel, a méretet pedig a kész épületre kell nézni, nem a hozzáépített részre: egy kis toldalék is átlépheti a határt. Zártsoros vagy ikres beépítésnél engedélyköteles minden munka, amely a határos falat, az alapozást vagy a tetőszerkezetet érinti.

A régi szabálytalanságoknál van egy csapda. Ugyanez a tájékoztató építési engedélyhez kötött tevékenységként sorolja fel a tíz éves intézkedési határidőnél régebben jogszerűtlenül épített építményen a külső alaprajzi méretet vagy a beépítési magasságot érintő befejező munkát, a hőszigetelés kivételével. Tehát a tíz évnél régebbi rész meglétét hatósági bizonyítvány igazolhatja, de aki ugyanazt a részt befejezné vagy megnövelné, annak építési engedélyt kell kérnie.

(Forrás: Építésügyi portál, Tájékoztató az építési engedély alapján végezhető építési tevékenységekről, 2026. január.)

Mit kell beadni a fennmaradási kérelemhez?

A kérelem mellé az Építésügyi portál tájékoztatója szerint a 281/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet melléklete szerinti építészeti-műszaki dokumentáció kell, amelyet a tervezőnek elektronikusan hitelesítenie kell. Eltérés esetén más mellékletpontok vonatkoznak rá, és ha a kérelem a használat engedélyezésére is kiterjed, további igazolások társulnak hozzá.

A dokumentáció a megépült állapotot rögzíti, nem tervezett épületet, ezért a munka a felmérési tervvel kezdődik.

Forrás: Építésügyi portál, Tájékoztató a fennmaradási engedélyezési eljárás szabályairól, 2026. október.

A kérelem az ÉTDR rendszeren, vagy személyesen a hatóságnál és kormányablakban adható be.

Mennyi ideig tart, és mi lesz a bírsággal?

Az ügyintézési határidő huszonöt nap, szakkérdés vizsgálata esetén harmincöt nap. Az Építésügyi portál tájékoztatója szerint a fennmaradási engedély megadásával egyidejűleg a hatóság ugyanabban a döntésben építésügyi bírságot szab ki. Az eljárás maga nem illetékköteles, de szakkérdés vizsgálatakor igazgatási szolgáltatási díjat kell fizetni.

A bírság nem mérlegelés kérdése. Elengedni csak akkor lehet, ha a fizetési határidőn belül az építtető lebontja a szabálytalan részt vagy megszünteti a szabálytalanságot. Más esetben nem engedhető el. Az összegét a tájékoztató nem közli, azt a hatósági döntés állapítja meg.

A határidő a kérelem beérkezését követő első munkanapon indul, a hatóság öt napon belül értesíti az építtetőt, hiányos kérelem esetén hiánypótlásra hív fel. Fennmaradási eljárásban az eljárás szünetelése nem kérhető, a honvédelmi, katonai és nemzetbiztonsági célú építmények kivételével.

A szabályossá tételi vagy bontási kötelezettségre a döntés véglegessé válásától legfeljebb száznyolcvan nap áll rendelkezésre, ami kérelemre, indokolt esetben egyszer kilencven nappal hosszabbítható meg.

(Forrás: Építésügyi portál, Tájékoztató a fennmaradási engedélyezési eljárás szabályairól, 2026. október.)

Mi történik a helyszíni szemlén?

A 281/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet szerint a hatóság helyszíni szemlét rendel el, ha a tényállás tisztázásához az építési tevékenység megtekintése, az épület méreteinek vagy elkészültének helyszíni ellenőrzése szükséges. A szemlét egyidejűleg legalább két fő végzi, és a hatóság feljegyzést vagy jegyzőkönyvet, valamint dátumozott fényképeket készít.

A szemle azt vizsgálja, hogy a megvalósult építmény az engedély nélkül megvalósítható eltérésekkel együtt megfelel-e az engedélyezési vagy bejelentési dokumentációnak. Ez a tűrési határ ellenőrzése a helyszínen, ezért érdemes a szemle előtt tisztában lenni a mért értékekkel. Az értesítés tartalmazza a szemle időpontját és a meg nem jelenés következményeit.

(Forrás: Nemzeti Jogszabálytár, 281/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet, 2026. október.)

Mikor nem a fennmaradási engedély a helyes válasz?

Akkor, ha a rész nem tehető szabályossá. A tájékoztató szerint a hatóság a fennmaradást akkor engedélyezi, ha a műszaki és egyéb jogszabályi feltételek teljesülnek, a megoldás műemlékvédelmi érdeket nem sért, az építményrész építési tevékenységgel szabályossá tehető, és ennek elvégzését a kérelmező vállalja.

Ha ezek nem állnak össze, a hatóság elutasítja a kérelmet és elrendeli a bontást vagy az eredeti állapot visszaállítását. Ugyanez történik, ha az építtető a hiánypótlást határidőn belül nem teljesíti.

Három helyzetben a bontás a tisztább döntés: ha a rész a telek beépíthetőségét átlépi, ha a szerkezete nem teherbíró, vagy ha a szabályossá tétel többe kerül a megmentett értéknél. A fennmaradási engedély nem amnesztia: kötelezettséget telepít, nem vesz le. Hogy egy bővítés egyáltalán lehetséges-e, azt a ház bővítésének három feltétele járja körbe.

A döntés a használatot is engedélyezheti, ha az építmény biztonságos használatra alkalmas, és a hátralévő munkák sem engedélyhez, sem egyszerű bejelentéshez nem kötöttek. Az engedély ilyenkor határozatlan ideig hatályos.

Hogyan dolgozik ezen az atelierR design studio?

Az atelierR design studio budapesti építésziroda, amely a koncepciótól az engedélyezési és kiviteli terveken át a belsőépítészetig és a tervezői művezetésig viszi a projekteket. Egy rendezetlen előzménynél három munkarész esik egybe: a megvalósult állapot felmérése, a telek szabályozási paramétereinek ellenőrzése és az engedélyezési dokumentáció. A helyszíni felmérés meglévő épületnél a szerkezeti állapotot és a bővítési lehetőségeket is nézi.

A belsőépítészeti oldalon egy szempont külön számít. Az iroda belsőépítészei mérnöki háttérrel dolgoznak, és szerkezeti átalakítást, falbontást és alaprajzi optimalizálást is végeznek, a lakberendezőkkel ellentétben. Ahol egy engedély nélküli átalakítás belső falakat érint, ott nem kell két szakember a kérdés két feléhez.

A hatósági ügyintézést és az engedélyezési terveket az iroda teljes körűen kezeli. Amit nem vállal: a bírság mértékére nem ad előrejelzést, mert azt a hatósági döntés állapítja meg.

GYIK

Elévül a szabálytalan építés tíz év után?

Nem évül el, de a rendezés útja változik: a tíz évnél régebbi építményre hatósági bizonyítvány kérhető, nem fennmaradási engedély.

Átszáll a szabálytalanság a vevőre?

A szabálytalanság az adásvétellel nem szűnik meg. A kérelmet a tájékoztató szerint az építtető vagy a tulajdonos adhatja be, így utána az új tulajdonos jár el.

Kérhető egyszerre a fennmaradás és egy új építési engedély?

Igen. A kettő egy időben beadható, a hatóság az elbírálást összevonja és döntéseit egybefoglalja.

Mi történik, ha a munka egyszerű bejelentés tudomásulvétele nélkül indult?

A 281/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet szerint az ilyen építési tevékenység a hatóság végleges fennmaradási és továbbépítési engedélye alapján folytatható.

Kell tervező a kérelemhez, vagy elég egy szakértő?

Az építészeti-műszaki dokumentációt a tervezőnek kell elektronikusan hitelesítenie. Építésügyi műszaki szakértő nyilatkozata akkor társul hozzá, ha az építési naplót nem vezették, vagy a fővállalkozó kivitelező megszűnt.

Összefoglalás

A jogszerűtlenül megépített rész nem tűnik el magától, és nem minden esetben ugyanaz az eljárás rendezi. A tíz éven belüli munkára fennmaradási engedély kérhető, a tíz évnél régebbi építmény meglétét hatósági bizonyítvány igazolja. A tűrési határ az engedélyezett dokumentációhoz mér: a külső alaprajzi méret egy százaléka 2,00 négyzetméterig, a beépítési magasság egy százaléka 0,2 méterig, a helyszínrajzi elhelyezés 0,1 métere. A hatóság emellett bírságot szab ki, és legfeljebb száznyolcvan napot ad a szabályossá tételre. A sorrend mindig ugyanaz: felmérés, szabályozási ellenőrzés, azután döntés a rendezés és a bontás között.

Ha a házon van olyan rész, amelynek az engedélyezési előzménye tisztázatlan, egy rövid konzultáción átnézhető a megvalósult állapot, a telek paraméterei és az eljárás. Az atelierR design studio a kapcsolati oldalon elérhető.