Mi a tervezési szerződés, és mikor kössük meg?
A tervezési szerződés alapján a tervező tervezési munka elvégzésére és a tervdokumentáció átadására, a megrendelő annak átvételére és a tervezési díj megfizetésére köteles. Ezt a Polgári Törvénykönyv rögzíti. Építészeti-műszaki tervezésnél azonban a Ptk. csak az alapréteg: a 266/2013. (VII. 11.) Korm. rendelet további kötelező tartalmi elemeket ír elő.
A legtöbb vita nem a tervrajzon dől el, hanem azon, hogy mi tartozott bele a megbízásba.
A Ptk. kerete rövid és szándékosan általános: tervezési munka, a tervdokumentáció átadása, a díj megfizetése. Erre épül a második réteg. A 266/2013. Korm. rendelet a szakmagyakorlási szabályok között sorolja fel, mit kell a szerződésnek ezen túl tartalmaznia.
A két réteget érdemes külön nézni, mert a gyakorlati kockázat a másodikban van.
| Réteg | Mit szabályoz | Hol található |
|---|---|---|
| Polgári jogi keret | A szerződés lényege: tervezési munka, tervdokumentáció átadása, díjfizetés | 2013. évi V. törvény (Ptk.) |
| Szakmagyakorlási réteg | Kötelező tartalmi elemek, a tervezési program mellékletként, felelősségbiztosítási nyilatkozat | 266/2013. (VII. 11.) Korm. rendelet |
| Kivitelezési réteg | Az írásbeliség és a naplózás szabályai | 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet |
Mit ír elő kötelezően a jogszabály?
A 266/2013. (VII. 11.) Korm. rendelet 17. §-a szerint az építészeti-műszaki tervezési szerződés a Ptk. és az építésügyi törvény előírásain túl tartalmazza a teljesítési határidőket a szakaszos tervszolgáltatásra tekintettel, a tervezési díj összegét és az elszámolás módját, az esetleges szakmai biztosíték kikötését, a tervező nyilatkozatát a kötelező felelősségbiztosításról, valamint a szerzői vagyoni jogokkal kapcsolatos rendelkezéseket.
A felsorolás első ránézésre adminisztratív. A gyakorlatban mindegyik pont egy-egy tipikus vitát előz meg.
A leggyakoribb hiány nem a díj, hanem a vállalt tevékenység pontos megnevezése. Az építészeti tervezés és a teljes körű tervezés nem ugyanaz a terjedelem, és a különbség a szakági munkarészeknél jelentkezik.
| Kötelező elem | Mit dönt el | Mi történik, ha hiányzik |
|---|---|---|
| A vállalt tervezési tevékenység megnevezése | A megbízás tárgya és terjedelme | Vita arról, melyik munkarész tartozott bele |
| Teljesítési határidők | Mikor mi kerül átadásra | A fázisok összecsúsznak, a csúszás nem mérhető |
| Tervezési díj és az elszámolás módja | Mikor és milyen bontásban esedékes a fizetés | Részteljesítésnél nincs elszámolási alap |
| Szakmai biztosíték kikötése | Van-e külön biztosíték, és mire terjed ki | A felek eltérően értelmezik a fedezetet |
| Nyilatkozat a kötelező felelősségbiztosításról | Teljesül-e a tervező jogosultsági feltétele | Nem ellenőrizhető a szakmagyakorlási feltétel |
| Szerzői vagyoni jogi rendelkezés | Ki és hányszor használhatja fel a tervet | Bővítésnél tisztázatlan marad a helyzet |
A felsorolás a 266/2013. (VII. 11.) Korm. rendelet 17. §-án alapul, a Nemzeti Jogszabálytár hatályos szövege szerint, 2026. szeptemberi állapot.
Miért a tervezési program a legfontosabb melléklet?
A 266/2013. (VII. 11.) Korm. rendelet 16. § (1) bekezdése szerint a tervezési program véglegezett formája a tervezési szerződés kötelező melléklete. A programban rögzíteni kell minden olyan fontos tényt, adatot és információt, amelyet a tervezés során figyelembe kell venni. Gyakorlatilag ez a dokumentum határozza meg, mihez képest mérhető a teljesítés.
Ez a szerződés legalulértékeltebb része. Hiányos program mellett minden későbbi változtatás értelmezés kérdése lesz.
Családi háznál a program jellemzően tartalmazza a helyiséglistát és a hozzávetőleges területigényeket, a telek ismert adottságait, a beépítési korlátokat, a költségkeretet, az ütemezési elvárást és az energetikai célt. Belsőépítészeti megbízásnál ide tartozik a meglévő állapot, a megtartandó szerkezetek köre és a burkolati vagy bútorozási elvárás.
Két dolgot érdemes aláírás előtt tisztázni: tartalmazza-e a program a telek hatósági forrásból származó adatait, és ki felel a hiányzó adatok beszerzéséért. A telek beépíthetőségét még a program véglegezése előtt érdemes ellenőrizni.
Hogyan bontsuk szakaszokra a teljesítést?
A jogszabály a teljesítési határidőket a szakaszos tervszolgáltatásra tekintettel kéri rögzíteni. A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy a tervezés fázisokra bomlik, és minden fázis végén áll egy átadott, jóváhagyható dokumentum. A Magyar Építész Kamara szabályzata fázisonként írja le, mely munkarészek tartoznak egy-egy tervdokumentációhoz.
A fázishatár nem adminisztratív jelölés. Ez az a pont, ahol a megrendelő jóváhagy valamit, és ahonnan a visszalépés már új munka.
A fázisok elnevezése irodánként eltérhet, a logika viszont azonos: előbb az irányról születik döntés, utána a hatósági dokumentáció, végül az építhető részletek. A fázisok időigényét a családi ház tervezésének menetéről szóló bejegyzésben vettük végig.
| Fázis | Mit ad át a tervező | Mit hagy jóvá a megrendelő |
|---|---|---|
| Tervezési program véglegezése | A szerződés mellékletét képező program | A feladat terjedelmét és a célokat |
| Vázlatterv, koncepció | Tömeg, elhelyezés, alaprajzi elrendezés | Az irányt, mielőtt a részletek elkészülnek |
| Engedélyezési vagy bejelentési dokumentáció | A hatósági eljáráshoz benyújtandó munkarészek | A beadás előtti végleges állapotot |
| Kiviteli tervek | A kivitelezéshez szükséges részletes munkarészek | Az árazható, építhető dokumentációt |
| Tervezői művezetés, ha kikötik | Helyszíni tervezői közreműködés | Az alkalmak számát és a kereteket |
A fázisonkénti munkarészeket a Magyar Építész Kamara tervdokumentációk tartalmi és formai követelményeiről szóló szabályzata írja le.
Kié a terv a szerződés megkötése után?
A 266/2013. (VII. 11.) Korm. rendelet 17. §-a szerint a szerződésnek rendelkeznie kell a szerzői vagyoni jogokról. A felhasználás terjedelme tehát nem a díjfizetés tényéből következik, hanem abból, amit a felek leírtak. Bővítésnél, ismételt felhasználásnál vagy másik telken való megépítésnél ez a pont dönt.
Ehhez kapcsolódik egy nyilvántartási kötelezettség, amelyről a megrendelők ritkán hallanak.
Az Építészeti Szerzői Jogi Nyilvántartás az Országos Építésügyi Nyilvántartás része, működését a 8/2020. (VI. 26.) MvM rendelet szabályozza. Az Építésügyi portál tájékoztatása szerint a 2019. december 31. után kötött tervezési szerződés alapján létrejött építészeti műnél az építtető és a szerződött tervező együttes nyilatkozatot tesz a nyilvántartásba, a tervdokumentáció átadásától számított harminc napon belül. A nyilatkozatot bármelyik fél kezdeményezheti, a bejegyzéshez azonban a másik fél jóváhagyása is kell.
A következmény egyszerű. Ha a szerződés nem rendezi a vagyoni jogokat, a nyilatkozat kitöltésekor derül ki, hogy a felek másra gondoltak. A típusterv és az egyedi terv összevetésénél ugyanez a kérdés a letöltött rajz felhasználási feltételeinél jön elő.
Az Építészeti Szerzői Jogi Nyilvántartásról a 8/2020. (VI. 26.) MvM rendelet rendelkezik. A nyilvántartás működéséről az Építésügyi portál lakossági tájékoztatója ad leírást.
Mi változott 2026. április 1-jén?
Az Építésügyi portál tájékoztatása szerint a tervezési szerződéseket fel kell tölteni az e-építési napló tervnaplójába, mégpedig két változatban: gazdasági érdeket érintő adatokkal és azok nélkül. Erre két új tervnapló-típus szolgál, és a kettő megtekinthetősége eltérő. A szabály a 2026. április 1. után kötött szerződésekre vonatkozik.
A gazdasági érdeket érintő adatok nélküli változatot az e-építési naplóban szerepkörrel rendelkezők korlátozás nélkül megtekinthetik. A tervezői teljesítés ellenértékét viszont kizárólag az érdekelt szerződéses felek, a beruházáslebonyolító, az építési műszaki ellenőr és a Nemzeti Adó- és Vámhivatal jogosult megnézni.
Ebből egy szerkesztési következtetés adódik. A szerződést érdemes úgy felépíteni, hogy a díjazásra vonatkozó rendelkezések elkülöníthető mellékletben álljanak. Így a két változat utómunka nélkül előállítható.
Azt is érdemes rögzíteni, melyik fél tölti fel a szerződést, és milyen határidővel.
A tervnaplóra vonatkozó változást az Építésügyi portál 2026-os tájékoztatója írja le. A tájékoztató szerint az új szabály a 2026. április 1. után kötött szerződésekre alkalmazandó.
Mit rögzítsünk azon túl, amit a jogszabály előír?
A jogszabály a minimumot adja meg, a viták többsége viszont a rajta kívüli kérdésekből ered. Hat pont az, amelyik utólag rendszeresen előkerül: a módosítási körök száma, a program megváltozásának következménye, az átadási formátum, a szakági tervezők szerződéses helyzete, az adatszolgáltatás felelőse, és a tervezői művezetés kikötése.
A kötelező elemek a jogszabályi minimumot adják. A viták többsége viszont olyan kérdésekből fakad, amelyekről a jogszabály nem rendelkezik.
Hat pont az, amelyik utólag rendszeresen előkerül. Egyik sem bonyolult, de mindegyik drágább megbeszélni a kivitelezés alatt, mint aláírás előtt.
| Pont | Miért kerül elő | Mit érdemes leírni |
|---|---|---|
| Módosítási körök száma | A jóváhagyott fázis utáni változtatás új munka | Fázisonként hány kör tartozik a díjba |
| A program megváltozása | A megrendelői igény menet közben bővül | Mi minősül programmódosításnak, és mi a következménye |
| Átadási formátum | A kivitelező és a hatóság mást kér | Milyen fájlformátumban és példányszámban készül az átadás |
| Szakági tervezők | Tartószerkezet, gépészet, elektromos, energetika | Ki szerződik velük, és ki hangolja össze a munkájukat |
| Adatszolgáltatás | Geodézia és talajvizsgálat nélkül nincs alapozási terv | Ki rendeli meg, mikorra, és mi történik késés esetén |
| Tervezői művezetés | A kivitelezés közbeni kérdések | Kikötik-e, és ha igen, hány alkalommal |
Hogyan ellenőrizzük a tervező jogosultságát?
A 266/2013. (VII. 11.) Korm. rendelet szerint az építészeti-műszaki tervezési jogosultságot a területi építész kamara annak engedélyezi, aki büntetlen előéletű és rendelkezik kötelező tervezői felelősségbiztosítással. A tervezőt nyilvántartó területi kamara szükség szerint, de legalább évente egyszer ellenőrzi a felelősségbiztosítás meglétét. A jogosultság tehát nyilvántartott, visszakereshető adat.
Aláírás előtt három dolog ellenőrizhető néhány perc alatt. A tervező neve és kamarai nyilvántartási száma szerepeljen a szerződésben. A kötelező felelősségbiztosításról szóló nyilatkozat egyébként is kötelező tartalmi elem. A vállalt tervezési tevékenység pedig essen egybe a nyilvántartott jogosultság körével. Az Építésügyi portál külön oldalon foglalja össze a tervezői jogosultság feltételeit.
Az atelierR design studio budapesti építésziroda, amely 100-nál több megvalósult otthon tapasztalatával a koncepciótól az engedélyezési és kiviteli terveken át a tervezői művezetésig egy megbízási körben tartja a folyamatot. A szerződés szempontjából ennek egyetlen mérhető előnye van: a fázishatárok nem esnek egybe irodahatárokkal, így az összehangolás felelőssége nem oszlik meg.
Van, amikor ez nem előny. Ha a beruházó saját tervezői csapatot működtet, vagy ha egyetlen szakági munkarészre van szükség, a szűkebb megbízás olcsóbb és gyorsabb.
GYIK
Kötelező írásba foglalni a tervezési szerződést?
Az építőipari kivitelezési tevékenységről szóló 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet az építésügyi hatósági engedélyhez kötött építési tevékenységnél írásba foglalt tervezési szerződést ír elő. A 266/2013. Korm. rendelet emellett kötelező mellékletként rendeli a tervezési programot a szerződéshez.
Mi kerül a tervezési programba?
Minden olyan tény, adat és információ, amelyet a tervezés során figyelembe kell venni. Családi háznál jellemzően a helyiséglista, a területigények, a telek adottságai, a beépítési korlátok, a költségkeret és az energetikai cél.
Fizethető a teljes tervezési díj a végén?
A jogszabály a díj összegét, az elszámolás formáját és módját, valamint a fizetés módját és határidejét kéri rögzíteni. Az ütemezés a felek döntése. Mivel a tervszolgáltatás szakaszos, a fázisokhoz igazított elszámolás a szokásos gyakorlat.
Mi történik, ha menet közben megváltozik a program?
A program a szerződés melléklete, így a módosítása szerződésmódosítás. Érdemes előre rögzíteni, mi minősül programmódosításnak, és az milyen határidő- és díjkövetkezménnyel jár.
Felhasználható a terv másik telken?
Ez a szerzői vagyoni jogi rendelkezéseken múlik, amelyeket a 266/2013. Korm. rendelet szerint a szerződésnek tartalmaznia kell. A felhasználás terjedelmét a szerződés szabja meg, nem a díjfizetés ténye.
Nyilvános lesz a tervezési díj a tervnaplóban?
Az Építésügyi portál tájékoztatása szerint a tervezői teljesítés ellenértékét kizárólag az érdekelt szerződéses felek, a beruházáslebonyolító, az építési műszaki ellenőr és a Nemzeti Adó- és Vámhivatal jogosult megtekinteni.
Összefoglalás
A tervezési szerződés nem a bizalom hiányáról szól, hanem a terjedelem rögzítéséről.
Három pont dönti el a legtöbb későbbi vitát. Az első a vállalt tervezési tevékenység pontos megnevezése, mert ez határolja be, mi tartozik a megbízásba. A második a tervezési program, amely a 266/2013. Korm. rendelet szerint kötelező melléklet, és amelyhez képest a teljesítés egyáltalán mérhető. A harmadik a szerzői vagyoni jogi rendelkezés, amely bővítésnél és ismételt felhasználásnál válik fontossá.
A 2026. április 1. utáni szerződéseknél ehhez szerkesztési szempont is társul. Ha a díjazás elkülöníthető mellékletben áll, a tervnaplóba feltöltendő két változat utómunka nélkül előállítható.
Ha van telek és van programvázlat, egy rövid konzultáción végigvehető, mely munkarészekre van ténylegesen szükség, és milyen fázisbontás illik a feladathoz. Az építészeti tervezésről a szolgáltatási oldalon olvasható bővebb leírás.
