Albérletárak szezonalitása Budapesten: mikor érdemes bérelni?

Mikor a legolcsóbb albérletet bérelni Budapesten?

A budapesti albérletpiacon a bérlő alkupozíciója novembertől február végéig a legerősebb, a legdrágább és leggyorsabban fogyó időszak pedig augusztus közepétől szeptember végéig tart. A különbség nem elsősorban a meghirdetett árban jelenik meg, hanem abban, hogy mennyi ideig alkudhatsz, hány lakást nézhetsz meg, és mennyi kedvezményt kérhetsz.

Ez a cikk nem befektetési tanácsadás. Építészirodaként azért foglalkozunk a kérdéssel, mert ügyfeleink jelentős része bérbeadásra tervez vagy újít fel lakást, és a kivitelezés ütemezése közvetlenül eldönti, hogy a kész lakás a csúcsszezonba vagy a holtszezonba érkezik.

Miért szezonális egyáltalán a budapesti albérletpiac?

A budapesti bérleti piac keresletét négy, naptárhoz kötött csoport mozgatja, és mindegyik nagyjából ugyanabban a néhány hétben lép piacra.

• Egyetemisták. A BME, az ELTE, a Corvinus, a Semmelweis és az Óbudai Egyetem tanévei szeptemberben indulnak. A keresés júliusban kezdődik, és augusztus közepén tetőzik.
• Nemzetközi hallgatók és csereprogramok. Az Erasmus és a Stipendium Hungaricum hallgatók érkezése két hullámban, szeptemberben és februárban jelentkezik.
• Munkavállalók és relokáció. A vállalati beköltözések jellemzően a naptári év elejéhez és a nyár végéhez igazodnak.
• Rövid távú kiadás átfedése. A turisztikailag erős belvárosi kerületekben nyáron sok lakás átvándorol a rövid távú piacra, ami tovább szűkíti a hosszú távú kínálatot.

A kínálat ezzel szemben sokkal lassabban mozdul. Egy lakás felújítása, berendezése és fotózása hetekbe telik, így a kínálati oldal nem tudja követni a kereslet néhány hetes robbanását. Ebből jön a szezonalitás.

Hogyan alakulnak a bérleti díjak hónapról hónapra?

A budapesti piac tipikus éves ritmusa négy jól elkülönülő szakaszra bontható. Az alábbi táblázat az elmúlt évek visszatérő mintázatát írja le, nem konkrét árelőrejelzést.

A leggyakoribb hiba, hogy a bérlő augusztus 20. után kezd keresni. Ilyenkor a jó ár-érték arányú lakások már elkeltek, és ami maradt, az vagy drága, vagy rossz állapotú.

Mikor a legerősebb a bérlő tárgyalási pozíciója?

Novembertől február közepéig, amikor a kiadó számára az üresen álló hónap költsége nagyobb, mint az árengedmény.

Egy egyszerű számítás megmutatja, miért. Ha egy lakás havi díja 250 000 Ft, akkor egyetlen üres hónap 250 000 Ft kiesés. Ha a kiadó 5 százalék engedményt ad, az havi 12 500 Ft, egy tizenkét hónapos szerződésre 150 000 Ft. Az üresjárat drágább, mint az engedmény. Ezt a logikát a legtöbb tapasztalt bérbeadó ismeri, és télen hajlandó rá.

Amit télen reálisan kérhetsz:

• Alacsonyabb havi díj, jellemzően néhány százalékos mértékben.
• Kétharmadra csökkentett kaució helyett részletfizetés, vagy egyhavi kaució két helyett.
• Hosszabb, tizennyolc vagy huszonnégy hónapos szerződés fix díjjal, ami kivesz a következő őszi csúcsból.
• Beköltözés előtti javítások, festés, gépcsere a kiadó költségén.

Mikor éri meg kiadóként piacra lépni?

A kiadó szempontjából a legjobb hirdetési ablak július közepétől augusztus végéig tart, mert ekkor a legmagasabb az egy hirdetésre jutó érdeklődés.

Ez viszont visszafelé számolást igényel. Ha a lakás szeptember elsején beköltözhető állapotban kell legyen, akkor:

Aki augusztusban kezd felújítani, az a következő év szezonjára készül el. Ez a leggyakoribb ütemezési hiba, amit befektetési célú lakásoknál látunk.

Melyik kerületekben a legerősebb a szezonalitás?

Minél közelebb van egy lakás egy nagy egyetemi kampuszhoz vagy a belvároshoz, annál élesebb a szezonális kilengés.

A II. és XII. kerületi, magasabb kategóriájú lakásoknál a döntést nem a tanév, hanem a család életciklusa mozgatja. Ott a szezonalitás helyett az állapot, a tájolás és a belsőépítészeti minőség dönt.

Mennyit számít a lakás állapota a szezonon belül?

Csúcsszezonban szinte minden kiadó lakás kiadható, holtszezonban viszont csak a jól megtervezett marad versenyképes. Ez a lényeges különbség a két időszak között, és ez az, amit építészirodaként a legtöbbször látunk.

Ami holtszezonban is eladja a lakást:

• Használható alaprajz. Egy jól tagolt harminc négyzetméter többet ér, mint egy rosszul szervezett negyven.
• Világítás. A rétegzett világítás, a meleg fényhőmérséklet és a felesleges mennyezeti lámpa elhagyása a legolcsóbb minőségi ugrás.
• Tárolás. A beépített tároló minden bérlő első kérdése, és a leggyakrabban elhanyagolt pont.
• Rezsi. Egy energetikailag rendben lévő lakásnál a bérlő teljes havi költsége alacsonyabb, még magasabb bérleti díj mellett is. Ezt érdemes a hirdetésben számszerűsíteni.
• Semleges, tartós anyaghasználat. A divatos megoldások két év alatt elavulnak, a jó minőségű, visszafogott felületek tíz évig tartanak.

Erről részletesen írtunk az időtálló belsőépítészet és az energiahatékonyság cikkeinkben.

Mit jelent mindez a befektetőnek?

A hozamszámításnál a szezonalitás nem az árban, hanem az üresjárati rátában jelenik meg. Két lakás azonos havi díjjal, de eltérő üresjárattal, nagyon eltérő éves eredményt hoz.

A legrosszabb kimenetel nem az engedmény, hanem a lekésett szezon. Ezért javasoljuk, hogy a felújítás ütemterve a szeptemberi beköltözésre készüljön, ne fordítva.

Ha a lakás befektetési céllal készül, érdemes elolvasni az ingatlanbefektetés külföldi vevőknek és a társasház tervezés írásainkat is.

Összefoglaló: mikor lépj?

A bérleti piac naptára kiszámítható. Ami nem kiszámítható, az a lakás minősége, és pontosan ez az a tényező, amit tervezéssel befolyásolni lehet.

Bérbeadásra készülő lakás felújítását tervezed? Segítünk úgy ütemezni és megtervezni, hogy a kész lakás a szezon elejére készen álljon.